Die Rauchwarnmelderpflicht in Wohnungen gilt mit dem Inkrafttreten der jeweiligen Bauordnungsnovelle – in Brandenburg ab dem 1. Juli 2016 und in Berlin ab dem 1. Januar 2017. Beide Bauordnungen gewähren für Bestandswohnungen eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2020.
Hier erfahren Wohnungseigentümer die wichtigsten Tipps.
Die Übergangsfrist endet mit dem 31. Dezember 2020. Für die Ausstattung von Bestandswohnungen verbleibt somit noch folgender Zeitraum:
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1. Wohnungseigentümern steht kein Ermessen über das Ob des Einbaus zu, aber das Wann und Wie.
Überwiegend wird davon ausgegangen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Bruchteilseigentümer), die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband), die einzelnen Wohnungseigentümer und auch der Verwalter für den Einbau und die Funktion der Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Da die Einbaupflicht in Berlin gesetzlich vorgeschrieben ist, reicht für den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft eine einfache Mehrheit aus.
Die Wohnungseigentümer können nicht entgegen der gesetzlichen Vorschrift beschließen, dass keine Rauchwarnmelder in die Räume der Immobilie eingebaut werden. Weigert sich die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss zu fassen, hat der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Beschlussfassung, denn dies stellt eine ordnungsmäßige Verwaltung dar.
Die Wohnungseigentümer können jedoch frei darüber entscheiden, wann der Einbau der Rauchwarnmelder erfolgen soll. Der Beschluss kann daher einen sofortigen Einbau der Rauchwarnmelder oder auch erst zum Zeitpunkt des Ablaufs der Übergangsfrist anordnen. Vor dem Ablauf der Frist kann keiner der Eigentümer gegen den Willen der Mehrheit den Einbau einfordern.
Die Wohnungseigentümer unterliegen keiner Vorgabe zum Einbau bestimmter Geräte. Es steht ihnen ein Ermessen bezüglich der zu installierenden Produkte zu.
2. Der einzelne Wohnungseigentümer kann den Einbau von Rauchwarnmeldern nicht unter Hinweis auf eigene Geräte verweigern.
Hat ein Wohnungseigentümer seine Räume bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet, ist er nicht berechtigt, den Einbau von Geräten mit Hinweis auf die bereits vorhandenen zu verweigern. Vielmehr muss er die Installation von zusätzlichen Rauchwarnmeldern durch die Eigentümergemeinschaft dulden. Teilweise wird verlangt, dass die Eigentümergemeinschaft bei ihrer Entscheidung die Situation des bereits mit Geräten ausgestatteten Eigentümers berücksichtigt.
3. Rauchwarnmelder sind Eigentum der Eigentümergemeinschaft.
Die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer in die Räume eingebrachten Rauchwarnmelder stehen im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.
4. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Wartung und den Austausch der Rauchwarnmelder.
Da Rauchwarnmelder regelmäßig gewartet und nach Ablauf der Funktionsdauer ausgetauscht werden müssen, entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss mit einfacher Mehrheit, welche Firma zu welchen Konditionen mit der Wartung und dem Austausch von Geräten beauftragt wird.
5. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Kosten für Einbau, Wartung und Austausch der Rauchwarnmelder.
Die Beschlussentscheidung über die durchzuführende Maßnahme und die Entscheidung über die Kostenverteilung ist als einheitlicher Lebenssachverhalt anzusehen, wonach beides regelmäßig miteinander verbunden wird. Die Aufwendungen für Einbau, Wartung und Erneuerung von Rauchwarnmeldern sind Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Die Kosten sind nach dem hierfür in der Gemeinschaftsordnung oder einem davon abweichenden Eigentümerbeschluss oder nach dem im Gesetz vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel (Wohnungseigentumsanteile) zu verteilen.
Hiervon abweichend können die Eigentümer die Kosten des Einbaus mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit die Kostenverteilung regeln. Dabei kann der Umlageschlüssel der Gebrauchsbezogenheit angewendet werden, mithin nach dem Verhältnis der Anzahl der Rauchwarnmelder in einer Wohnung.
Da die Aufwendungen für die Wartung von Rauchwarnmeldern Betriebskosten im Sinne des Wohnraummietrechts darstellen, genügt für einen Beschluss über einen hierfür zugrunde zu legenden Verteilerschlüssel die einfache Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung. Die Verteilung der Kosten für die Wartung können abweichend von den Miteigentumsanteilen nach der Anzahl der Wohnungen oder nach der Anzahl der in jeder Wohnung vorhandenen Rauchwarnmelder im Verhältnis zur Gesamtzahl aller Rauchwarnmelder im Gesamtobjekt erfolgen.
Aufwendungen für den Ersatz von Rauchwarnmeldern sind Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die mit einfacher Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
6. Weitergabe der Kosten an den Mieter einer Eigentumswohnung
Wird eine Eigentumswohnung nicht vom Eigentümer selbst bewohnt, sondern an eine andere Person vermietet, kann auch er die Kosten für Installation (Modernisierung) und Wartung (Betriebskosten) an den Mieter weitergeben. Nähere Informationen hierzu unter Tipps für Vermieter.
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… in der Edition Eigentümer-Wissen Ausgabe 01:
Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg von Dr. Carsten Brückner,
260 Seiten mit vielen Abbildungen, ISBN 978-3-946794-01-1, € 14,95