Die Rauchwarnmelderpflicht in Wohnungen gilt mit dem Inkrafttreten der jeweiligen Bauordnungsnovelle – in Brandenburg ab dem 1. Juli 2016 und in Berlin ab dem 1. Januar 2017. Beide Bauordnungen gewähren für Bestandswohnungen eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2020.
Hier erfahren Vermieter die wichtigsten Tipps.
Die Übergangsfrist endet mit dem 31. Dezember 2020. Für die Ausstattung von Bestandswohnungen verbleibt somit noch folgender Zeitraum:
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1. Kosten können an den Mieter weitergegeben werden
Die Kosten für Erwerb und Montage von Rauchwarnmeldern trägt zunächst der Eigentümer/Vermieter der Immobilie. Es handelt sich um eine Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, durch die zugleich der Gebrauchswert die Mietsache nachhaltig erhöht wird und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Daher ist der Vermieter berechtigt, die aufgewendeten Kosten im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung an den Mieter weiterzugeben.
2. Die Rauchwarnmelder-Installation ist rechtzeitig anzukündigen
Der Gesetzgeber verlangt vom Vermieter die rechtzeitige Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter. Daher muss die beabsichtigte bauliche Veränderung der Mietsache spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt werden. Die Ankündigung muss Angaben enthalten über
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB).
3. Modernisierungsmieterhöhungen müssen dem Mieter erklärt werden.
Möchte der Vermieter die Kosten des Einbaus von Rauchwarnmeldern auf den Mieter umlegen, muss er nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhungserklärung abgeben. Durch sie kann er die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird (§§ 559ff BGB).
4. Aufwendungen für die Wartung können als Betriebskosten umgelegt werden.
Die Aufwendungen für die Wartung von Rauchwarnmeldern trägt zunächst der Eigentümer/Vermieter. Er kann sie als Betriebskosten weitergeben, wenn er mit dem Mieter wirksam vereinbart hat, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat und zusätzlich die Wartungskosten als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sind. Diese Kosten finden sich nämlich nicht im Katalog der Betriebskostenverordnung und müssen daher ausdrücklich gesondert vereinbart werden.
5. Miet-/Leasing-Kosten (wohl) nicht umlagefähig
Ob die Kosten für Miete/Leasing von Rauchwarnmeldern auf den Mieter umgelegt werden können, ist in Rechtsprechung und mietrechtlicher Literatur umstritten. Zur Zeit wird die Umlagemöglichkeit solcher Kosten auf den Mieter überwiegend abgelehnt – eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierzu steht noch aus.
6. Aufwendungen für Austausch sind Instandsetzungskosten und im Wohnraum nicht umlagefähig
Muss ein Rauchwarnmelder ersetzt werden – egal ob aufgrund eines Defekts vor Ablauf seiner Betriebszeit oder bei Erreichen seiner Betriebszeit –, handelt es sich um eine Instandsetzung der Mietsache. Deren Kosten muss der Vermieter tragen und kann sie in der Wohnraummiete nicht auf den Mieter abwälzen, denn die Voraussetzungen einer Kleinreparatur sind in diesem Fall nicht erfüllt.
7. Der Mieter ist auf den Umgang hinzuweisen
Da der Vermieter für die Funktionsbereitschaft verantwortlich ist, liegt es in seinem Interesse, so weit wie möglich die Einflussnahme seitens des Mieters ausschließen zu können. Außer einer regelmäßigen trockenen Reinigung (Beseitigung von Staub u. ä.) ist der Mieter nicht berechtigt, Veränderungen am Rauchwarnmelder vorzunehmen. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Rauchwarnmelder zu erklären; die Betriebsanleitung sollte ihm nicht ausgehändigt werden. Der Mieter ist ausdrücklich darauf hinzuweisen,
- dass er nicht berechtigt ist, den Rauchwarnmelder zu entfernen, einem Funktionstest zu unterziehen oder anderweitig zu manipulieren
- dass der Rauchwarnmelder im Fall von Renovierungsarbeiten (o. Ä.) vor der dadurch bedingten Staubentwicklung zu schützen ist,
- dass der Mieter einen für ihn erkennbaren Defekt am Rauchwarnmelder unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen hat.
8. Der Bestandsmieter hat vor dem 1. Januar 2021 keinen Anspruch auf Einbau.
Der Mieter einer Bestandswohnung kann vom Vermieter vor Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist nicht den Einbau von Rauchwarnmeldern verlangen. Bis zum Ablauf der Frist steht es dem Vermieter frei zu entscheiden, wann er die Geräte in die Wohnungen einbaut.
9. Der Mieter kann nicht den Einbau eines bestimmten Produkts verlangen.
Es liegt im Ermessen des Vermieters, was für Rauchwarnmelder er in die Wohnungen einbaut – beispielsweise im Blick auf die Laufzeit der zu wechselnden Batterien. Für den Einbau von vernetzten oder anderen speziellen Geräten bedarf es einer schlüssigen Begründung, um die höheren Modernisierungskosten zu rechtfertigen.
Der Mieter kann den Einbau nicht unter Hinweis auf eigene Geräte verweigern.
Hat ein Mieter seine Räume bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet, muss er trotzdem die Installation zusätzlicher Geräte durch den Eigentümer dulden. Der Vermieter sollte nicht bereits vorhandene Rauchwarnmelder übernehmen, da er aufgrund seiner gesetzlichen Verpflichtung ein Interesse an vollständiger Gewissheit über die Funktionsbereitschaft hat. In Immobilien mit mehreren Wohnungen hat er auch ein Interesse an einheitlicher und damit effizienter Wartung.