Mit Inkrafttreten des § 5 MietenWoG Bln tritt eine weitere Stufe des Mietendeckels in Kraft. Die Regelung greift in laufende Mietverhältnisse ein und zwingt Vermieter für diejenigen Mietverträge, die spätestens bei Inkrafttreten des MietenWoG Bln bereits abgeschlossen waren, die Miete zu überprüfen und gegebenenfalls abzusenken. Nimmt der Vermieter künftig eine Miete entgegen, die über der von § 5 MietenWoG Bln gezogenen Grenze liegt, begeht er nach dem Willen des Berliner Gesetzgebers eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro im Einzelfall angdroht wird.
Eigentümer-Wissen hat an dieser Stelle bereits frühzeitig Handlungsempfehlungen und Mustertexte für den Umgang mit der neuen Rechtslage zur Verfügung gestellt.
Heftig diskutiert wurde über die Frage, ob die Regelung bereits einen Teil der Novembermiete 2020 erfasst mit der Folge, dass die zulässige Miethöhe anteilig für den Monat November berechnet werden muss, oder ob die Regelung sich erstmalig für die Dezembermiete 2020 auswirkt.
Das Inkrafttreten des § 5 MietenWoG Bln hat keine Auswirkungen auf die Novembermiete 2020, wenn diese bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Regelung am 22. November 2020 vom Vermieter bereits entgegengenommen wurde. Vor Inkrafttreten des § 5 MietenWoG Bln war die Entgegennahme eines Mietbetrags, der über der Grenze des § 5 MietenWoG Bln liegt, nicht verboten. Was einstmals rechtmäßig war, kann rückwirkend nicht – auch nicht teilweise – rechtswidrig werden. Für den Bereich des Strafrechts, wozu auch das Ordnungswidrigkeitenrecht gehört, ist dies durch Artikel 103 Absatz 2 Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland garantiert. Dort heißt es: „Eine Tat kann nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde.“
War also die Entgegennahme der November-Mietzahlung (meist zu Beginn des Monats) rechtmäßig, weil § 5 MietenWoG Bln noch nicht in Kraft war, bleibt es auch dabei und der Vermieter wird nachträglich nicht hinsichtlich eines Teils der Mietzahlung kriminalisiert.
Denn das Behalten einer rechtmäßig entgegengenommenen Miete bei späterer Änderung der Rechtslage ist auch von § 11 MietenWoG Bln (Ordnungswidrikeiten des MietenWoG Bln) nicht sanktioniert worden. In den Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ist auch nicht ausgeführt, dass Mietzahlungen, die der Mieter dem Vermieter als monatliches Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache schuldet, in kleinere Zahlungseinheiten (beispielsweise Tage) gesplittet werden muss.
Haben Sie als Vermieter oder Verwalter die Miete für den laufenden Monat bereits vor dem 22. November 2020 entgegengenommen, droht keine Sanktion, wenn sie gemäß § 6 MietenWoG Bln überhöht sein sollte. Es ist dann für den Monat Dezember 2020 die zulässige – gegebenenfalls geänderte – Miethöhe zu beachten.