Nicht selten kommt es bei der Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu erheblichen Verzögerungen, die dadurch bedingt sind, dass der Mieter die Maßnahme in der Wohnung nicht zulassen will, indem er auf die durch die Corona-Pandemie bedingte Situation verweist. Das Ausbleiben der Installation von Rauchwarnmeldern kann nachteilige Folgen für den Vermieter haben, auch wenn ihn an den Hindernissen kein Verschulden trifft.
Die Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen ist in der Bauordnung Berlin (BauO Bln) vorgeschrieben (§ 48 Absatz 4 BauO Bln, in anderen Bundesländern vergleichbar). Die dem Eigentümer/Vermieter eingeräumte Übergangsfrist zur Ausstattung von Bestandswohnungen endete mit Ablauf des Jahres 2020. Bei der Einbringung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen handelt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass der Mieter einen Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern in die von ihm genutzte Wohnung hat, da der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Schreibt der Gesetzgeber bestimmte Ausstattungen der Wohnung zum Schutz des Mieters vor, müssen diese in der Wohnung vorhanden sein.
Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Absatz 1 BGB). Eine Duldungspflicht soll, gegebenenfalls vorübergehend, nur dann nicht bestehen, wenn die Maßnahme dem Mieter nicht zumutbar ist. Die Unzumutbarkeit kann sich insbesondere aus dem gesundheitlichen Zustand des Mieters ergeben. Die Sorge des Mieters, sich im Zusammenhang mit der Installation der Rauchwarnmelder in seiner Wohnung mit COVID-19 zu infizieren, ist nachvollziehbar. Auch ein Hinweis des Mieters darauf, dass er nach medizinischer Einschätzung zu einer Risikogruppe gehört, bei der eine Erkrankung einen besonders starken Verlauf haben kann, ist nicht von der Hand zu weisen.
Allerdings ist beim Einbau von Rauchwarnmeldern zu berücksichtigen, dass diese Maßnahme dem Gesundheits- und Lebensschutz des Mieters dienen soll und der Vermieter deswegen gesetzlich zur Durchführung verpflichtet ist. Es muss daher zwischen dem Interesse des Mieters und dem des Vermieters abgewogen werden – unter Berücksichtigung der Möglichkeiten der Reduzierung von Gefahren für die Beteiligten.
Zu beachten ist zunächst, welche Kontakte die zum Zeitpunkt des Einbaus geltende COVID-Verordnung zulässt. Sind Kontakte zulässig, können diese duch zusätzliche Maßnahmen begleitet werden, insbesondere durch einen aktuellen PCR-Test; einen Schnelltest am selben Tag; Schutzbekleidung der Beteiligten und anderes mehr. Bei Kontakten wird stets auf die Möglichkeit und das Erfordernis des Lüftens der Räume hingewiesen.
1. Rechtsfolgen im Verwaltungsrecht
Noch im Jahr 2020 hatte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die Problematik erkannt und in einem Empfehlungsschreiben an die Bezirksämter auf die Pandemie-Situation verwiesen und angeregt, mit der Durchsetzung der Rauchwarnmelderpflicht zurückhaltend umzugehen. Eine Nachfrage von Haus & Grund Berlin bei den Bezirksämtern hat – soweit überhaupt eine Antwort erteilt wurde – ergeben, dass mit der Empfehlung unterschiedlich umgegangen wird. Es kann daher nicht mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Bezirksämter der Empfehlung der Senatsverwaltung uneingeschränkt folgen. Allerdings sind die Ämter mit den Aufgabengebieten der Zweckentfremdung und dem Mietendeckel derzeit ausgelastet, sodass es zur Zeit eher selten vorkommen dürfte, dass Verwaltungsakte erlassen werden, mit denen der Vermieter verpflichtet wird, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu forcieren.
Sollte das Bezirksamt dennoch beim Vermieter vorstellig werden, ist auf die Problematik der COVID-19-Pandemie und die Einwendungen des Mieters hinzuweisen.
2. Rechtsfolgen im Ordnungswidrigenkeitenrecht
Die Berliner Bauordnung sieht im Fall des Ausbleibens eines rechtzeitigen Einbaus von Rauchwarnmeldern in Wohnungen keine Bußgeldbewehrung vor.
3. Versicherungsfolgen
Welche Folgen das Ausbleiben des Einbaus von Rauchwarnmeldern in die Wohnung für Versicherungsvertragsverhältnisse hat, lässt sich ohne Kenntnis der hierzu vertretenen Auffassung der Gebäudeversicherer (insbesondere Feuerversicherung) und Hausratversicherer nicht abschließend beurteilen. Nach der Gesetzesbegründung zur BauO Bln soll der Rauchwarnmelder dem Schutz der Menschen dienen, die sich in den Räumen aufhalten, insbesondere wenn sie schlafen. Der Schutz von Sachwerten ist zwar ein willkommener Nebeneffekt, fällt aber nicht unter den Schutzbereich der Norm. Dennoch sehen einige Gebäudeversicherer in der Anbringung von Rauchwarnmeldern auch eine Bedingung für das Bestehen eines uneingeschränkten Versicherungsschutzes für die Immobilie. Mit ihnen sollte daher geklärt werden, ob das Ausbleiben des Einbaus von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen zu Nachteilen beim Versicherungsschutz führt; wenn ja, muss die Maßnahme unbedingt vorangetrieben werden.
4. Rechtsfolgen im Strafrecht
Bislang ungeklärt ist die strafrechtliche Situation, in der sich der Vermieter befindet, wenn er nicht bis zum Ablauf der Übergangsfrist in einer Bestandswohnung Rauchwarnmelder hat installieren lassen. Kommt es zu einem Brand und erleidet der Mieter eine Körperverletzung oder sogar den Tod, ist nicht auszuschließen, dass die Staatsanwaltschaft gegen den Vermieter ein Ermittlungsverfahren wegen Körperverletzung oder Totschlag durch Unterlassen einleitet. Die Staatsanwaltschaft könnte in der gesetzlichen Einbau-Verpflichtung möglicherweise eine Garantenstellung des Vermieters gegenüber dem Mieter sehen. Auch wenn sich diese lediglich auf die Installation der Rauchwarnmelder und damit auf eine Minimierung der Gefahren für den Mieter beschränkt, wäre gegen diese verstoßen und könnte als Ursache für die gesundheitliche Beeinträchtigung des Mieters angesehen werden.
Insbesondere im Strafrecht kann der Mieter nicht ohne Weiteres auf den Schutz seiner Rechtsgüter (Leben und körperliche Unversehrtheit) verzichten. Zu beachten ist auch, dass sich der durch die Rauchwarnmelder eröffnete Schutz auf alle sich in der Wohnung aufhaltenden Personen erstreckt, somit auch auf solche, die nicht Mieter sind. Dazu zählen sowohl Personen, die dauerhaft vom in die Wohnung aufgenommen worden sind als auch Besucher des Mieters.
5. Milieuschutz und Mietendeckel
Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine bauliche Maßnahme an der Immobilie. Liegt diese in einem der Berliner Milieuschutzgebiete, sollte vor Beginn der Maßnahme mit dem zuständigen Bezirksamt geklärt werden, ob sie ohne Weiteres durchgeführt werden kann oder einer Ankündigung oder behördlichen Genehmigung bedarf.
Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahme eine Mieterhöhung (§§ 555b, 559ff BGB), müssen die Maßnahme und die Mieterhöhung vor der Erhöhungserklärung an den Mieter der Investitionsbank Berlin angezeigt werden (§ 7 Absatz 1 MietenWoG Bln). Anderenfalls stellt das Entgegennehmen oder Fordern der Modernisierungsmieterhöhung eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden kann (§ 11 Absatz 1 Nr.4 MietenWoG Bln, § 11 Absatz 2 MietenWoG Bln).