Am 30. Januar 2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus mit seiner rot-rot-grünen Mehrheit den umstrittenen „Mietendeckel“ beschlossen. Das Gesetz wird demnächst in Kraft treten – ob es angesichts der angekündigten Verfassungsklagen Bestand haben wird, ist ungewiss.
Schon in den Monaten und Wochen vor der Beschlussfassung wurden Spekulationen und allerlei „Tipps“ veröffentlicht, teilweise politisch motiviert und teilweise mit dem Ziel, Eigentümern fragwürdige Dienstleistungen „zu verkaufen“. Diese Vorgehensweise ist unseriös.
Nachdem nun das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) beschlossen ist, prüft Eigentümer-Wissen den endgültigen Wortlaut genau, um Informationen zu geben, die Eigentümern in dieser schwierigen Entwicklung auch tatsächlich weiterhelfen.
Um Vermieter vor Falschmeldungen, gezielter Desinformation und Gerüchten zu schützen, sind hier erste Informationen skizziert.
1. Nächster Schritt: die Auskunftspflicht
Das MietenWoG Bln verpflichtet den Vermieter, ohne Aufforderung dem Mieter gegenüber Auskunft über das Zustandekommen der Miethöhe zu geben. Dies ist nur eine Information und kommt keiner Senkung der Miete oder dem Verzicht eines womöglich „überhöhten“ Teils der Miete gleich! Für die Auskunft hat der Vermieter nach Inkrafttreten des Gesetzes zwei Monate Zeit.
Eigentümer-Wissen arbeitet an detaillierten Informationen zur Auskunftspflicht und wird ein Muster-Schreiben bereitstellen.
2. Überhöhte Miete wird erst in neun Monaten ein Thema – darum: Abwarten!
Die Thematik der durch das MietenWoG Bln als überhöht angesehenen Mieten kommt erst neun Monate nach Inkrafttreten zum Tragen. Der Vermieter muss also schon deshalb zunächst nichts in dieser Hinsicht tun.
3. Nicht die vertraglich vereinbarte Miete senken!
Es ist wiederholt zu lesen, dass der Vermieter eine überhöhte Miete „absenken“ müsse. Dies ist mindestens eine sprachliche Unschärfe, womöglich aber auch bewusste Irreführung von interessierter Seite. Darum stellt Eigentümer-Wissen bereits jetzt Folgendes klar.
Neun Monate nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln darf der Vermieter eine nach diesem Gesetz überhöhte Miete zwar nicht mehr „fordern oder entgegennehmen“. Dies ist jedoch nicht gleichzusetzen mit einer angeblichen „Pflicht zur Absenkung“!
- Der Vermieter muss mietvertraglich nicht bezüglich der Miethöhe tätig werden; er sollte es sogar ausdrücklich unterlassen. Senkt der Vermieter vor dem Hintergrund des Verbotsgesetzes eigenmächtig die Miete, geht er das Risiko ein, sie nicht mehr auf das alte Niveau anheben zu können, wenn der Mietendeckel vor Gericht scheitern oder nach fünf Jahren tatsächlich auslaufen sollte.
- Der Vermieter „braucht“ auch gar nicht eine womöglich „überhöhte“ Miete zu senken, weil diese durch das Gesetz „automatisch“ unwirksam wird.
- Der Vermieter „kann“ gar nicht die Miete von sich aus senken, weil das streng geregelte Mietrecht im BGB einseitige Handlungen der Mievertragsparteien (bis auf definierte Ausnahmen) verbietet. Vermieter und Mieter müssten demnach gemeinsam eine neue, geringere Miete vereinbaren, was aber wie geschildert gar nicht nötig ist, weil das MietenWoG Bln eine überhöhte Miete von sich aus verbietet.
Im künftigen Umgang mit dem „Mietendeckel“ wird für den Vermieter von herausgehobener Bedeutung sein, sich unbedingt davor zu schützen, dass die verwaltungsrechtlichen Regelungen des MietenWoG Bln seine zivilrechtlichen Vertragsverhältnisse „infizieren“.
Wie aber soll der Vermieter mit einer „überhöhten“ Miete umgehen, ohne den Mietvertrag zu ändern? Dazu informiert Eigentümer-Wissen in wenigen Tagen mit weiteren Details.
4. Weitere Informationen folgen
Außer der Auskunftpflicht besteht in Bestandsmietverhältnissen zur Zeit keinerlei Handlungsbedarf für den Vermieter! Er kann abwarten und sich gegebenenfalls in Ruhe beraten lassen oder weiteren Handlungsempfehlungen gelassen entgegensehen.
Bei Neu-Vermietung sollte sich der Vermieter ebenfalls beraten lassen, denn es ist von entscheidender Bedeutung, wie ein Mietvertrag künftig verfasst sein wird.